다가구주택이란 무엇일까? 3층·660㎡·19세대 기준과 다세대주택과의 차이

 원룸이나 빌라처럼 생긴 건물에 여러 가구가 따로 살고 있다면 공동주택이라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 여러 가구가 한 건물에서 생활한다고 해서 모두 공동주택이 되는 것은 아닙니다.

다가구주택은 여러 가구가 따로 생활할 수 있으면서도 법적으로는 단독주택에 포함되는 대표적인 주택입니다.

다가구주택이란 무엇인가

다가구주택은 한 건물 안에서 여러 가구가 각각 생활할 수 있도록 만들어진 주택입니다.

각 가구가 사용하는 방과 주방, 화장실이 따로 있을 수 있고 101호, 201호처럼 호실을 나누어 부르기도 합니다.

겉으로 보면 다세대주택이나 작은 공동주택과 비슷해 보일 수 있습니다.

하지만 건축법상 다가구주택은 공동주택이 아니라 단독주택의 한 종류로 분류됩니다.

여러 가구가 사는데 왜 단독주택일까

일반적인 단독주택은 한 가족이 건물 한 채를 사용하는 모습을 떠올리기 쉽습니다.

하지만 법에서 말하는 단독주택의 범위에는 일반적인 단독주택뿐 아니라 다중주택과 다가구주택도 포함됩니다.

다가구주택에서는 여러 가구가 각각 독립적으로 생활할 수 있지만 각 가구의 공간을 아파트처럼 서로 다른 주택으로 나누어 소유하는 형태는 아닙니다.

쉽게 말하면 한 건물 안을 여러 가구가 나누어 사용하는 형태에 가깝습니다.

반면 아파트나 다세대주택 같은 공동주택은 한 건물 안에 여러 세대의 독립된 주택이 모여 있는 형태입니다.

따라서 실제로 몇 가구가 살고 있느냐만으로 단독주택과 공동주택을 나눌 수는 없습니다.

다가구주택의 법적 기준

다가구주택이라고 부르려면 단순히 여러 가구가 산다는 것만으로는 부족합니다.

건축법에서는 층수와 면적, 세대 수 등에 관한 기준을 정하고 있으며 이 요건을 모두 갖추면서 공동주택에 해당하지 않아야 합니다.

주택으로 쓰는 층수는 3개 층 이하

다가구주택은 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하여야 합니다.

여기서 말하는 3개 층은 건물 전체가 반드시 3층 이하여야 한다는 뜻은 아닙니다.

예를 들어 1층을 일정한 조건에 맞는 필로티 주차장 등으로 사용하고 그 층을 주택으로 사용하지 않는 경우에는 주택 층수를 계산할 때 제외될 수 있습니다.

따라서 겉으로 보이는 건물의 전체 층수보다 실제로 주택으로 사용하는 층수를 보는 것이 중요합니다.

주택으로 쓰는 바닥면적은 660㎡ 이하

1개 동에서 주택으로 사용하는 바닥면적의 합계는 660㎡ 이하여야 합니다.

약 200평 정도에 해당하는 면적입니다.

이 기준에서는 부설 주차장으로 사용하는 면적 등 법에서 제외하도록 정한 부분은 포함하지 않습니다.

따라서 건물 전체의 연면적이 그대로 660㎡ 기준이 되는 것은 아닙니다.

19세대 이하가 거주할 수 있어야 한다

다가구주택은 19세대 이하가 거주할 수 있는 규모여야 합니다.

하나의 대지에 다가구주택이 여러 동 있다면 세대 수를 판단할 때 대지 안의 동별 세대 수를 합산합니다.

따라서 건물 한 동마다 19세대까지 무조건 허용된다는 뜻은 아닙니다.

공동주택에 해당하지 않아야 한다

층수와 면적, 세대 수 기준을 만족한다고 해서 무조건 다가구주택이 되는 것은 아닙니다.

다가구주택의 법적 정의에는 공동주택에 해당하지 않아야 한다는 조건도 들어 있습니다.

예를 들어 3층이고 600㎡이며 10세대가 사는 건물이라고 해도 숫자만 보고 다가구주택이라고 단정할 수는 없습니다.

같은 규모라도 다세대주택으로 건축되어 각 세대가 독립된 주택으로 구분되는 건물이라면 공동주택입니다.

따라서 숫자 기준은 다가구주택의 중요한 요건이지만 그것만으로 최종 분류가 결정되는 것은 아닙니다.

다가구주택과 다세대주택은 무엇이 다를까

다가구주택과 다세대주택은 겉모습만 보면 매우 비슷할 수 있습니다.

둘 다 한 건물 안에 여러 가구가 살 수 있고 각 가구가 방과 주방, 화장실을 따로 사용할 수도 있습니다.

하지만 법적 분류와 소유 방식에는 중요한 차이가 있습니다.

다가구주택은 단독주택에 포함되며 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다.

다세대주택은 공동주택에 포함되며 주택으로 사용하는 층수가 4개 층 이하이고 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡ 이하인 주택입니다.

가장 이해하기 쉬운 차이는 각 세대를 별도의 주택으로 소유할 수 있는지를 보는 것입니다.

다가구주택은 여러 가구가 나누어 살아도 각 호를 별개의 주택으로 떼어 세대별로 소유권이전등기를 하는 형태가 아닙니다.

반면 다세대주택은 101호와 201호처럼 각 세대를 별도의 주택으로 구분해 서로 다른 사람이 소유하고 각각 거래할 수 있습니다.

쉽게 말하면 다가구주택은 여러 가구가 한 주택 건물을 나누어 사는 형태에 가깝고, 다세대주택은 여러 개의 독립된 주택이 한 건물 안에 모여 있는 형태라고 이해하면 됩니다.

호실이 있으면 공동주택일까

101호나 201호처럼 호실이 있다고 해서 공동주택이라고 판단할 수는 없습니다.

다가구주택에서도 여러 가구의 생활공간을 구분하기 위해 호실 번호를 사용할 수 있습니다.

따라서 호실 번호는 생활하면서 공간을 구별하기 위한 표시일 수 있을 뿐, 그 호실이 법적으로 별도의 주택이라는 뜻은 아닙니다.

다가구주택의 101호와 다세대주택의 101호가 겉으로 비슷해 보여도 법적으로는 같은 의미가 아닐 수 있습니다.

다가구주택은 각 호를 따로 소유할 수 있을까

다가구주택에서는 건물 안에 여러 가구가 살더라도 각 호를 아파트처럼 별도의 주택으로 나누어 소유권이전등기하는 방식은 사용할 수 없습니다.

예를 들어 한 다가구주택에 101호, 201호, 301호가 있다고 해서 101호만 하나의 독립된 주택으로 떼어 사고파는 형태가 아닙니다.

반면 다세대주택은 각 세대가 독립된 주택으로 구분되기 때문에 101호와 201호의 소유자가 서로 다를 수 있고 각 호를 따로 거래할 수 있습니다.

다만 현재 건물의 소유자가 실제로 한 명인지 여러 명인지만 보고 주택 종류를 판단해서도 안 됩니다.

한 사람이 다세대주택의 여러 호를 모두 소유할 수도 있기 때문입니다.

중요한 것은 소유자의 숫자가 아니라 각 세대가 법적으로 별개의 주택으로 구분될 수 있는 구조와 분류인지입니다.

다가구주택인지 어떻게 확인할까

다가구주택과 다세대주택은 외관만으로 정확하게 구별하기 어려운 경우가 많습니다.

층수와 면적이 비슷하고 여러 가구가 각각 따로 생활하기 때문에 직접 보아서는 차이가 거의 없어 보일 수도 있습니다.

가장 확실한 방법은 건축물대장을 확인하는 것입니다.

건축물대장의 용도에서 해당 건물이 다가구주택인지 다세대주택인지 확인하면 법적으로 어떤 종류의 주택인지 알 수 있습니다.

주택을 계약하거나 매매할 때도 건물의 간판이나 부동산 광고에서 사용하는 이름만 믿기보다 공적인 서류의 용도를 확인하는 것이 좋습니다.

다가구주택에서 기억해야 할 핵심

다가구주택은 여러 가구가 살 수 있지만 법적으로 단독주택에 포함되는 주택입니다.

주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 등의 요건을 갖추면서 공동주택에 해당하지 않아야 합니다.

여러 가구가 살거나 호실 번호가 있다고 해서 공동주택이 되는 것은 아니며, 실제 소유자가 몇 명인지도 결정적인 기준은 아닙니다.

특히 다세대주택과 비교할 때는 다가구주택의 각 호가 별도의 주택으로 구분되어 소유되는 형태가 아니라는 점을 기억하면 두 주택의 차이를 이해하기 쉽습니다.