준주택이란 무엇일까? 오피스텔·고시원·기숙사가 주택과 다른 이유

 오피스텔에서 침대와 주방을 갖추고 실제로 생활한다면 보통은 집이라고 생각합니다.

그런데 법에서는 사람이 실제로 거주하는 공간이라고 해서 모두 주택으로 분류하지는 않습니다.

준주택은 이렇게 실제 주거에 이용할 수 있지만 법적으로 일반적인 주택과는 다른 시설을 이해하기 위해 만들어진 개념입니다.

준주택이란 무엇인가

준주택은 주택법에서 말하는 주택은 아니지만 사람이 주거시설로 이용할 수 있는 건축물과 그 부속토지를 말합니다.

쉽게 말하면 사람이 생활하고 잠을 자며 주거공간으로 사용할 수는 있지만 아파트, 단독주택, 다세대주택처럼 법적으로 일반 주택에 포함되지는 않는 시설입니다.

그래서 이름에도 완전한 주택이라는 뜻의 주택이 아니라 주택에 준한다는 의미의 준주택이라는 표현이 사용됩니다.

사람이 사는데 왜 주택이 아닐까

주택인지 아닌지는 실제로 사람이 살고 있는지만 보고 결정하지 않습니다.

건물이 처음부터 어떤 용도로 지어지고 법적으로 어떤 건축물로 분류되어 있는지도 중요합니다.

예를 들어 아파트는 사람이 독립된 주거생활을 하도록 만들어진 공동주택입니다.

반면 오피스텔은 실제로 사람이 살 수 있고 주방이나 화장실을 갖춘 경우도 많지만 건축법상 업무시설에 속하는 오피스텔로 분류됩니다.

기숙사나 다중생활시설도 사람이 장기간 생활할 수 있지만 일반적인 단독주택이나 공동주택과는 다른 건축물 유형입니다.

이처럼 주택은 아니지만 실제 주거에 이용할 수 있는 시설을 주택법에서 따로 묶어 준주택이라고 부릅니다.

준주택에는 어떤 시설이 있을까

현재 주택법 시행령에서는 준주택을 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔로 정하고 있습니다.

일상에서 흔히 접하는 시설도 있고 특정한 목적을 가진 주거시설도 포함되어 있습니다.

기숙사

학교나 회사 등과 관련된 여러 사람이 일정한 공간에서 생활하도록 만든 기숙사는 준주택에 포함됩니다.

기숙사는 사람이 잠을 자고 생활하는 공간이라는 점에서는 주택과 비슷하지만 일반적인 아파트나 단독주택과는 이용 목적과 건축물의 구조가 다릅니다.

현재 법에서는 건축법상 기숙사를 준주택의 한 종류로 정하고 있습니다.

다중생활시설

다중생활시설도 준주택에 포함됩니다.

쉽게 접할 수 있는 예가 흔히 고시원이라고 부르는 시설입니다.

여러 사람이 각각의 방을 사용하면서 일정한 공간이나 시설을 함께 이용하는 형태가 대표적입니다.

다만 일상에서 고시원이라고 부르는 모든 공간을 이름만 보고 판단하기보다 실제 건축물 용도가 다중생활시설로 등록되어 있는지를 확인하는 것이 정확합니다.

노인복지주택

노인복지법에 따른 노인복지주택도 준주택에 포함됩니다.

노인의 주거와 생활을 지원하기 위해 마련된 시설로 일반적인 아파트와 비슷한 주거공간을 갖출 수 있지만 법적으로는 별도의 노인복지시설에 해당합니다.

따라서 실제로 주거생활이 이루어져도 일반 주택과 같은 종류로 분류되는 것은 아닙니다.

오피스텔

오피스텔은 준주택을 설명할 때 가장 이해하기 쉬운 사례입니다.

오피스텔은 사무와 주거가 가능하도록 만들어지는 경우가 많고 실제로 집처럼 사용하는 사람도 많습니다.

하지만 건축법상 오피스텔은 업무시설에 속합니다.

주택법에서는 이렇게 일반 주택은 아니지만 주거시설로 이용할 수 있는 오피스텔을 준주택에 포함하고 있습니다.

준주택과 일반 주택은 무엇이 다를까

가장 큰 차이는 법적으로 처음부터 주택으로 분류되는 건축물인지 여부입니다.

단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등은 주택법에서 말하는 주택에 해당합니다.

반면 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔은 주거에 이용할 수 있어도 일반 주택이 아닌 건축물이며 주택법에서는 이를 준주택으로 따로 분류합니다.

따라서 사람이 실제로 생활하는 모습만 보면 비슷해도 법적인 건축물 종류는 다를 수 있습니다.

아파트에서 생활하는 사람과 주거용 오피스텔에서 생활하는 사람 모두 자기 공간에서 잠을 자고 밥을 먹을 수 있지만 하나는 공동주택이고 다른 하나는 준주택인 오피스텔일 수 있습니다.

이 차이 때문에 건축 기준이나 각종 제도를 적용하는 방식도 항상 같지는 않습니다.

오피스텔에 살아도 주택이 아닌 걸까

주택법의 건축물 분류만 놓고 보면 주거용으로 사용하는 오피스텔도 일반적인 주택이 아니라 준주택에 해당합니다.

실제로 침대와 주방, 욕실을 갖추고 매일 생활한다고 해서 건축물의 법적 용도가 자동으로 아파트나 다세대주택으로 바뀌는 것은 아닙니다.

다만 여기서 주의할 점이 있습니다.

세금이나 임대주택, 금융 등 다른 제도에서는 실제 사용 형태와 개별 법률의 기준에 따라 오피스텔을 주택과 관련된 대상으로 취급하는 경우가 있습니다.

따라서 준주택이라는 이유만으로 세금이나 대출, 청약 등 모든 제도에서 무조건 주택이 아니라고 생각해서는 안 됩니다.

건축물의 종류와 특정 제도에서 주택으로 취급하는지는 서로 다른 문제일 수 있습니다.

전입신고가 되면 주택일까

전입신고를 할 수 있다는 사실만으로 그 건축물이 주택으로 바뀌는 것도 아닙니다.

준주택에서도 실제 거주 요건 등에 따라 주소를 두고 생활하는 경우가 있습니다.

오피스텔이나 고시원 등에 주소를 두고 거주한다고 해서 건축물의 법적 분류가 자동으로 아파트나 단독주택으로 변경되는 것은 아닙니다.

따라서 전입신고가 가능한가와 주택법상 주택인가를 같은 기준으로 보면 헷갈릴 수 있습니다.

실제로 사람이 거주하는지와 건물이 어떤 종류로 분류되어 있는지는 따로 구분해서 보는 것이 좋습니다.

준주택인지 어떻게 확인할까

겉모습이나 건물 이름만으로 판단하기보다 건축물대장에서 용도를 확인하는 것이 가장 확실합니다.

예를 들어 건물 이름에 오피스텔이라는 말이 있더라도 실제 건축물 용도를 확인하면 어떤 시설로 허가되고 등록되어 있는지 알 수 있습니다.

고시원 역시 간판이나 광고에서 사용하는 이름보다 건축물대장에 다중생활시설 등 어떤 용도로 표시되어 있는지를 확인하는 것이 중요합니다.

주택이나 준주택 여부가 계약, 세금, 대출 등과 관련되어 있다면 해당 제도에서 사용하는 주택 기준도 별도로 확인해야 합니다.

준주택에서 기억해야 할 핵심

준주택은 사람이 살 수 없는 곳이라는 뜻이 아닙니다.

오히려 실제로 주거시설로 이용할 수 있기 때문에 주택과 구분해 따로 만든 분류입니다.

현재 준주택에는 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔이 포함됩니다.

가장 중요한 것은 사람이 실제로 살고 있는지와 법적으로 주택으로 분류되는지는 같은 문제가 아니라는 점입니다.

아파트나 단독주택처럼 처음부터 주택으로 분류되는 건축물이 있는 반면, 오피스텔처럼 실제로 주거에 이용되면서도 법적으로는 준주택인 시설도 있습니다.

따라서 준주택을 이해할 때는 집처럼 사용할 수 있는가만 보지 말고 건축물대장에 어떤 용도로 등록되어 있는지와 어떤 법률을 적용받는지를 함께 확인하는 것이 좋습니다.