단독주택이란 무엇일까? 공동주택과의 차이와 다중주택·다가구주택과의 관계

 아파트나 빌라처럼 여러 세대가 함께 생활하는 주택에 익숙하다 보면 단독주택은 한 가족이 마당이 있는 집에서 사는 형태라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 법에서 사용하는 단독주택이라는 말은 우리가 일상에서 떠올리는 모습보다 범위가 넓습니다.

이번 글에서는 단독주택이 무엇인지부터 다중주택·다가구주택이 왜 단독주택에 포함되는지, 공동주택과는 무엇이 다른지 차근차근 살펴보겠습니다.

단독주택이란 무엇인가

주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 나누어 볼 수 있습니다.

공동주택은 하나의 건축물 안에서 여러 세대가 각각 독립된 주거생활을 하면서 벽, 복도, 계단이나 여러 시설의 일부를 함께 사용하는 주택입니다.

반면 단독주택은 이러한 공동주택과 구분되는 주택의 큰 분류입니다.

여기서 주의할 점은 단독주택이라는 말이 두 가지 의미로 사용될 수 있다는 것입니다.

큰 분류로서의 단독주택 안에는 일반적인 단독주택뿐 아니라 다중주택과 다가구주택도 포함됩니다.

따라서 단독주택이라고 해서 반드시 한 가구만 살아야 하는 것은 아닙니다.

단독주택에는 어떤 종류가 있을까

현행 주택법 시행령에서는 단독주택의 종류를 단독주택, 다중주택, 다가구주택으로 구분하고 있습니다.

이름이 조금 헷갈릴 수 있지만 큰 범주인 단독주택 안에 다시 세 가지 형태가 있다고 이해하면 쉽습니다.

일반적인 단독주택

우리가 흔히 단독주택이라고 할 때 떠올리는 형태입니다.

하나의 건축물을 하나의 주택으로 사용하고 한 가구가 독립적으로 생활하는 집을 생각하면 이해하기 쉽습니다.

마당이 있는 1층이나 2층 집이 대표적인 모습이지만 마당이 있어야만 단독주택이 되는 것은 아닙니다.

건물의 외관보다는 법적으로 어떤 용도의 주택으로 분류되어 있는지가 중요합니다.

다중주택

다중주택은 학생이나 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있도록 만든 주택입니다.

일반적인 원룸처럼 각 실이 완전히 독립된 하나의 주택을 이루는 형태와는 차이가 있습니다.

각 실에 욕실을 둘 수는 있지만 개별 취사시설을 설치하지 않는 등 독립된 주거 형태를 갖추지 않는 것이 특징입니다.

여러 사람이 한 건물에서 생활하기 때문에 공동주택처럼 느껴질 수 있지만 법적인 큰 분류에서는 단독주택에 포함됩니다.

다가구주택

다가구주택은 한 건물 안에서 여러 가구가 각각 생활할 수 있도록 만든 주택입니다.

주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 등의 기준을 갖춘 주택입니다.

여러 가구가 나누어 산다는 점 때문에 다세대주택과 비슷해 보이지만 다가구주택은 단독주택이고 다세대주택은 공동주택이라는 중요한 차이가 있습니다.

단독주택과 공동주택은 무엇이 다를까

단독주택과 공동주택의 차이는 단순히 몇 명이나 몇 가구가 사느냐에 있지 않습니다.

주택법에서는 단독주택을 한 세대가 하나의 건축물 안에서 독립적으로 생활할 수 있는 구조의 주택으로 보고, 공동주택은 여러 세대가 한 건물 안에서 각각 독립적으로 생활하면서 벽·복도·계단이나 설비 등의 전부 또는 일부를 함께 사용하는 구조의 주택으로 봅니다.

쉽게 말하면 일반적인 단독주택은 건물 한 채가 하나의 집인 형태이고, 아파트 같은 공동주택은 건물 한 채 안에 여러 개의 집이 모여 있는 형태입니다.

그런데 이 설명만으로는 다가구주택과 다세대주택을 이해하기 어렵습니다. 두 주택은 겉모습도 비슷하고 여러 가구나 세대가 한 건물에서 따로 생활한다는 점도 비슷하기 때문입니다.

다가구주택은 단독주택의 한 종류입니다. 다가구주택이 되려면 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하이고, 1개 동에서 주택으로 사용하는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 여기에 공동주택에 해당하지 않아야 한다는 조건도 있습니다.

반면 다세대주택은 공동주택의 한 종류입니다. 주택으로 사용하는 층수가 4개 층 이하이고, 1개 동에서 주택으로 사용하는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 주택이 다세대주택에 해당합니다.

같은 공동주택인 연립주택은 주택으로 사용하는 층수가 4개 층 이하이면서 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡를 초과하는 주택이고, 아파트는 주택으로 사용하는 층수가 5개 층 이상인 주택입니다.

여기까지만 보면 또 의문이 생길 수 있습니다. 예를 들어 3층이고 주택으로 사용하는 면적이 600㎡이며 10세대가 사는 건물은 다가구주택의 숫자 기준에도 들어갈 수 있고 다세대주택의 층수와 면적 기준에도 들어갈 수 있습니다.

이럴 때 다가구주택과 다세대주택의 차이를 이해하는 데 중요한 것이 세대별 소유 방식입니다.

다가구주택은 여러 가구가 101호, 201호처럼 공간을 나누어 사용하고 각 가구가 따로 생활할 수 있습니다. 하지만 각 호를 아파트처럼 별개의 주택으로 나누어 각각 소유하고 거래하는 형태는 아닙니다. 건물 전체가 하나의 소유권 대상으로 다뤄지는 것이 기본입니다.

반면 다세대주택은 101호, 201호처럼 각 세대를 별도의 주택으로 구분해 소유할 수 있습니다. 예를 들어 101호는 A씨가 소유하고 201호는 B씨가 소유하는 식으로 각 세대의 주인이 다를 수 있고, 각 호를 따로 사고팔 수도 있습니다.

따라서 똑같이 3층 건물에 여러 가구가 살고 있고 각 가구마다 방과 주방, 화장실이 따로 있다고 해서 모두 같은 종류의 주택이 되는 것은 아닙니다.

다가구주택이라면 여러 가구가 한 건물 안에서 나누어 생활하더라도 건물 전체를 하나의 주택으로 보는 형태이고, 다세대주택이라면 한 건물 안에 각각 독립적으로 소유할 수 있는 여러 주택이 모여 있는 형태입니다.

호실 번호가 있는지도 결정적인 기준은 아닙니다. 다가구주택에서도 생활 편의를 위해 101호, 201호처럼 호실을 나누어 부를 수 있습니다.

또 소유자가 실제로 몇 명인지도 그 자체로 단독주택과 공동주택을 결정하지는 않습니다. 한 사람이 다세대주택의 여러 호를 모두 소유할 수도 있기 때문입니다.

결국 단독주택과 공동주택을 구분할 때는 겉모습이나 거주 인원만 보는 것이 아니라 법에서 정한 주택 종류별 요건과 세대별로 주택이 어떻게 구분되는지를 함께 봐야 합니다.

특히 다가구주택은 3개 층 이하, 660㎡ 이하, 19세대 이하 등의 요건을 갖추면서 공동주택에 해당하지 않는 단독주택이고, 다세대주택은 4개 층 이하, 660㎡ 이하이면서 각 세대가 독립된 주택으로 구분될 수 있는 공동주택이라고 이해하면 차이가 훨씬 분명해집니다.

실제로 어떤 주택인지 확실하게 확인하려면 겉모습만 판단하지 말고 건축물대장에서 해당 건물이 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등 어떤 용도로 등록되어 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

여러 가구가 사는 다가구주택은 왜 단독주택일까

다가구주택은 여러 가구가 한 건물에서 각각 생활하기 때문에 겉으로 보면 다세대주택과 매우 비슷할 수 있습니다.

하지만 법적으로는 건물 전체를 하나의 단독주택으로 보는 성격이 강합니다.

다가구주택은 일반적으로 건물 전체가 하나의 소유 단위가 되고 각 가구가 사용하는 공간을 다세대주택처럼 호별로 따로 구분소유하는 구조가 아닙니다.

반면 다세대주택은 공동주택으로 각 세대가 독립된 구분소유의 대상이 될 수 있습니다.

그래서 외관은 비슷해도 다가구주택과 다세대주택은 법적인 분류와 소유 구조에서 차이가 납니다.

이 차이를 알아두면 왜 여러 가구가 사는 다가구주택이 단독주택에 포함되는지 이해하기 쉽습니다.

단독주택은 꼭 한 가족만 사는 집일까

단독주택이라는 이름 때문에 한 집에는 반드시 한 가족만 살아야 한다고 생각할 수 있지만 그렇지는 않습니다.

앞에서 본 것처럼 다중주택이나 다가구주택도 단독주택의 범주에 들어갑니다.

특히 다가구주택은 한 건물 안에 여러 가구가 각각 생활할 수 있습니다.

따라서 단독주택의 '단독'을 거주하는 사람이나 가족의 수만을 뜻한다고 이해하면 실제 주택 분류와 맞지 않을 수 있습니다.

단독주택은 공동주택과 구분되는 법적인 주택 분류라는 점을 먼저 기억하는 것이 좋습니다.

전원주택·타운하우스도 단독주택일까

전원주택이나 타운하우스라는 말은 일상이나 부동산 시장에서 주택의 모습과 생활방식을 설명할 때 자주 사용하는 표현입니다.

하지만 이런 표현이 그 자체로 건축법상 하나의 주택 종류를 뜻하는 것은 아닙니다.

예를 들어 교외에 지어진 전원주택이 건축물대장에서는 단독주택으로 분류될 수 있습니다.

타운하우스 역시 건설 방식과 등기 형태 등에 따라 실제 법적 분류가 달라질 수 있습니다.

따라서 전원주택이나 타운하우스라는 이름만 보고 정확한 주택 종류를 판단하기보다는 공적 서류에 표시된 용도를 확인하는 것이 좋습니다.

단독주택인지 어떻게 확인할까

건물의 모습만으로 주택의 법적 종류를 정확히 판단하기 어려운 경우가 있습니다.

특히 여러 가구가 생활하는 다가구주택은 작은 공동주택과 외관이 비슷할 수 있습니다.

정확히 확인하려면 건축물대장에서 해당 건축물의 용도를 살펴보는 것이 가장 간단합니다.

건축물대장에는 단독주택, 다가구주택, 공동주택처럼 건축물의 용도를 판단하는 데 필요한 정보가 표시됩니다.

부동산을 매매하거나 임차하면서 주택 종류가 중요한 경우에는 광고나 외관만 보지 말고 등기와 건축물대장 같은 공적 서류를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

단독주택은 생각보다 범위가 넓다

단독주택은 단순히 한 가족이 사는 한 채의 집만을 뜻하는 개념이 아닙니다.

법적인 큰 분류 안에는 일반적인 단독주택과 다중주택, 다가구주택이 포함됩니다.

그래서 여러 사람이 살거나 여러 가구가 나누어 생활한다고 해서 반드시 공동주택이라고 할 수는 없습니다.

단독주택과 공동주택이라는 큰 틀을 먼저 이해하면 이름이 비슷한 다가구주택과 다세대주택의 차이도 훨씬 분명해집니다.

다음에는 단독주택에 포함되는 주택 가운데 특히 다세대주택과 자주 헷갈리는 다가구주택을 자세히 살펴보겠습니다.