아파트란 무엇일까? 법적 기준과 다른 공동주택과의 차이

아파트란 무엇인가

아파트는 우리에게 가장 익숙한 주택 가운데 하나입니다.

그래서 보통 여러 동의 높은 건물이 모여 있고 많은 세대가 생활하는 대규모 단지를 떠올리기 쉽습니다.

하지만 아파트라는 말에는 건물의 크기나 세대수보다 더 분명한 법적 기준이 있습니다.

아파트는 공동주택의 한 종류입니다.

공동주택은 하나의 건축물 안에서 여러 세대가 각각 독립된 주거생활을 하면서 벽, 복도, 계단이나 여러 시설의 전부 또는 일부를 함께 사용하는 형태의 주택을 말합니다.

아파트뿐 아니라 연립주택과 다세대주택도 공동주택에 포함됩니다.

이 세 종류 가운데 무엇을 아파트라고 부르는지는 주택으로 사용하는 층수가 중요한 기준이 됩니다.

아파트를 가르는 5개 층 기준

건축물의 용도를 구분하는 기준에서 아파트는 주택으로 사용하는 층수가 5개 층 이상인 주택입니다.

따라서 우리가 흔히 생각하는 것처럼 반드시 수십 층짜리 고층 건물이거나 수백 세대가 모여 있는 대단지여야 아파트가 되는 것은 아닙니다.

주택으로 사용하는 부분이 5개 층 이상이라면 규모가 비교적 작은 건물도 아파트로 분류될 수 있습니다.

반대로 공동주택이라고 하더라도 주택으로 사용하는 층수가 4개 층 이하라면 아파트가 아니라 연립주택이나 다세대주택에 해당할 수 있습니다.

다만 실제 층수를 판단할 때는 지하층이나 일정한 조건의 필로티 주차장처럼 층수 계산에서 제외되는 부분이 있을 수 있습니다.

그래서 특정 건물이 정확히 아파트인지 확인해야 한다면 외관의 전체 층수만 세기보다는 건축물대장에 표시된 용도를 확인하는 것이 정확합니다.

아파트는 어떻게 구성될까

아파트에서 생활하다 보면 동, 세대, 전용면적, 공용면적 같은 표현을 자주 접하게 됩니다.

아파트는 각 세대가 따로 사용하는 공간과 여러 세대가 함께 사용하는 공간으로 이루어져 있기 때문에 이런 용어를 알아두면 아파트의 구조를 이해하기 쉽습니다.

동과 세대

아파트 단지에는 보통 101동, 102동처럼 건축물을 구분하는 동 번호가 붙습니다.

한 동 안에는 다시 여러 개의 독립된 주거공간이 있고 각각을 하나의 세대로 볼 수 있습니다.

예를 들어 101동 1203호라면 101동이라는 건축물 안에 있는 특정 세대의 주거공간을 가리키는 방식입니다.

대규모 단지는 여러 동으로 이루어질 수 있지만 한 동으로 이루어진 작은 아파트도 있을 수 있습니다.

따라서 동의 수나 단지의 크기 자체가 아파트를 결정하는 기준은 아닙니다.

전용공간과 공용공간

아파트는 각 세대가 독립적으로 사용하는 공간과 여러 사람이 함께 사용하는 공간이 함께 존재합니다.

집 안에서 한 세대가 독립적으로 사용하는 주거공간은 전용면적을 이해하는 데 연결됩니다.

반면 복도, 계단, 엘리베이터처럼 여러 세대가 함께 이용하는 부분은 공용공간의 대표적인 예입니다.

단지에 따라 주차장, 관리시설, 놀이터나 여러 편의시설도 입주자들이 함께 이용할 수 있습니다.

이러한 구조 때문에 아파트에서는 전용면적과 공용면적, 관리비, 공용부분과 같은 개념이 자주 등장합니다.

아파트와 연립주택·다세대주택은 무엇이 다를까

아파트, 연립주택, 다세대주택은 모두 공동주택이라는 공통점이 있습니다.

차이는 주로 주택으로 사용하는 층수와 건물 규모를 기준으로 구분됩니다.

아파트는 주택으로 사용하는 층수가 5개 층 이상입니다.

연립주택은 주택으로 사용하는 층수가 4개 층 이하이면서 1개 동에서 주택으로 사용하는 바닥면적의 합계가 660㎡를 초과하는 주택입니다.

다세대주택도 주택으로 사용하는 층수가 4개 층 이하이지만 1개 동에서 주택으로 사용하는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하라는 점에서 연립주택과 다릅니다.

즉 먼저 5개 층 이상인지 살펴보면 아파트를 구분하기 쉽고, 4개 층 이하의 공동주택에서는 660㎡라는 면적 기준으로 연립주택과 다세대주택이 나뉩니다.

그래서 아파트와 연립주택·다세대주택은 단순히 건물이 커 보이는지 작은지로 구분하는 것이 아닙니다.

아파트와 헷갈리기 쉬운 주거 형태

일상에서는 건물의 모습이나 생활 방식이 아파트와 비슷하다는 이유로 여러 주거 형태를 아파트와 비슷하게 생각하기도 합니다.

대표적인 것이 주상복합과 오피스텔입니다.

하지만 이 두 표현은 아파트와 같은 기준으로 이해하면 헷갈릴 수 있습니다.

주상복합

주상복합은 주거공간과 상업시설 등이 하나의 건축물이나 단지에 함께 구성된 형태를 가리킬 때 흔히 사용하는 표현입니다.

예를 들어 건물의 낮은 층에는 상가가 있고 그 위에는 주거공간이 있는 형태를 떠올릴 수 있습니다.

따라서 주상복합이라는 말과 아파트라는 말은 서로 완전히 반대되는 개념이 아닙니다.

주상복합 건물의 주거 부분이 아파트 기준에 해당한다면 흔히 주상복합아파트라고 부르기도 합니다.

중요한 것은 상업시설이 함께 있다는 사실만으로 아파트인지 아닌지를 판단하는 것이 아니라 해당 주거 부분이 법적으로 어떤 용도로 분류되어 있는지를 확인하는 것입니다.

오피스텔

오피스텔은 업무를 주된 용도로 하면서 일부 공간에서 숙식도 할 수 있도록 만든 건축물입니다.

법적으로는 아파트와 같은 공동주택이 아니라 일반업무시설에 포함됩니다.

실제로는 침실과 거실, 주방, 화장실 등을 갖추고 주거용으로 사용하는 경우가 많아 아파트와 비슷하게 느껴질 수 있습니다.

하지만 사람이 실제로 살고 있다고 해서 건축물의 법적 용도까지 주택으로 바뀌는 것은 아닙니다.

즉 아파트는 공동주택이고, 오피스텔은 숙식이 가능한 업무시설이라는 점이 가장 큰 차이입니다.

그래서 둘을 정확히 구분하려면 겉모습이나 실제 사용 모습보다 건축물대장에 표시된 용도를 확인하는 것이 좋습니다.

아파트를 이해하면 다음 주택 종류가 쉬워진다

아파트는 단순히 높고 큰 건물을 뜻하는 것이 아니라, 공동주택 가운데 주택으로 사용하는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말합니다.

여러 세대가 각자의 주거공간을 사용하면서 복도, 계단, 엘리베이터 같은 공간과 시설을 함께 이용한다는 것도 아파트의 특징입니다.

이 기본 구조를 알아두면 동과 세대, 전용면적과 공용면적, 관리비처럼 아파트에서 자주 접하는 용어도 이해하기 쉬워집니다.

또 아파트가 공동주택의 한 종류라는 점을 알면 연립주택과 다세대주택이 왜 별도로 구분되는지도 자연스럽게 연결됩니다.

다음에는 아파트와 같은 공동주택이지만 층수와 규모 기준이 다른 연립주택을 살펴보겠습니다.