공동주택이란 무엇일까? 아파트·연립주택·다세대주택 구분 기준 알아보기

공동주택이란 무엇인가

아파트에 살고 있다면 우리는 이미 공동주택에서 생활하고 있는 것입니다.

그런데 공동주택이라는 말을 들으면 단순히 여러 사람이 함께 사는 건물을 뜻한다고 생각하기 쉽습니다.

공동주택은 그것보다 조금 더 구체적인 의미를 가지고 있습니다.

쉽게 말하면 하나의 건축물 안에서 여러 세대가 각각 독립된 주거생활을 하면서 건물의 일부 공간이나 시설을 함께 사용하는 형태의 주택입니다.

각 세대에는 자신만의 생활공간이 있지만 벽이나 복도, 계단과 같은 건물의 일부는 다른 세대와 연결되거나 공동으로 사용됩니다.

그래서 공동주택에서 중요한 것은 단순히 사람이 많이 산다는 사실이 아니라 여러 세대의 독립된 주거공간이 하나의 건축물 안에 함께 존재한다는 점입니다.

단독주택과 공동주택은 무엇이 다를까

주택을 크게 이해할 때 단독주택과 공동주택의 차이를 먼저 알아두면 이후의 주택 종류가 훨씬 쉬워집니다.

단독주택은 하나의 주택을 중심으로 보는 형태이고, 공동주택은 하나의 건축물 안에 여러 세대의 독립된 주거공간이 들어 있는 형태입니다.

여기서 주의할 점이 있습니다.

한 건물에 여러 가구가 산다고 해서 무조건 공동주택이 되는 것은 아닙니다.

대표적인 예가 다가구주택입니다.

다가구주택은 한 건물 안에서 여러 가구가 생활할 수 있지만 건축물 분류에서는 단독주택에 포함됩니다.

반면 다세대주택은 여러 세대가 각각 독립된 주택으로 구성되는 공동주택입니다.

따라서 다가구주택과 다세대주택은 이름과 겉모습이 비슷해 보여도 서로 다른 종류의 주택입니다.

공동주택에는 어떤 종류가 있을까

공동주택은 다시 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 나눌 수 있습니다.

우리에게 가장 익숙한 아파트뿐 아니라 흔히 빌라라고 부르는 건물 중 상당수도 실제 건축물 분류에서는 연립주택이나 다세대주택에 해당할 수 있습니다.

아파트·연립주택·다세대주택은 모두 공동주택이라는 공통점이 있지만 층수와 건물 규모를 기준으로 서로 구분됩니다.

아파트

아파트는 주택으로 사용하는 층수가 5개 층 이상인 공동주택입니다.

따라서 아파트라는 이름은 단순히 건물이 크거나 세대수가 많아서 붙는 것이 아닙니다.

법적인 건축물 분류에서는 주택으로 사용하는 층수가 중요한 기준이 됩니다.

우리가 흔히 떠올리는 대규모 아파트 단지는 물론이고 규모가 비교적 작은 건물이라도 이 기준에 해당하면 아파트로 분류될 수 있습니다.

연립주택

연립주택은 주택으로 사용하는 층수가 4개 층 이하인 공동주택입니다.

여기에 한 가지 면적 기준이 추가됩니다.

1개 동에서 주택으로 사용하는 바닥면적의 합계가 660㎡를 초과하면 연립주택으로 구분합니다.

따라서 연립주택은 뒤에서 살펴볼 다세대주택과 층수 기준은 비슷하지만 건물의 주택 부분 규모가 더 큰 형태라고 이해할 수 있습니다.

다세대주택

다세대주택 역시 주택으로 사용하는 층수가 4개 층 이하인 공동주택입니다.

다만 1개 동에서 주택으로 사용하는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하라는 점에서 연립주택과 구분됩니다.

즉 연립주택과 다세대주택은 모두 저층 공동주택이지만 660㎡라는 면적 기준을 중심으로 나뉩니다.

일상에서 흔히 빌라라고 부르는 건물 가운데 다세대주택에 해당하는 경우가 많지만, 빌라라는 말 자체가 법적인 주택 종류를 뜻하는 것은 아닙니다.

아파트·연립주택·다세대주택은 어떻게 구분할까

세 종류를 함께 놓고 보면 차이가 훨씬 간단해집니다.

먼저 주택으로 사용하는 층수가 5개 층 이상이면 아파트입니다.

4개 층 이하라면 연립주택이나 다세대주택이 될 수 있습니다.

이때 1개 동에서 주택으로 사용하는 바닥면적의 합계가 660㎡를 초과하면 연립주택, 660㎡ 이하면 다세대주택으로 구분합니다.

정리하면 아파트는 주로 층수에서 먼저 구분되고, 연립주택과 다세대주택은 같은 저층 공동주택 가운데 면적 기준으로 다시 나뉜다고 이해하면 쉽습니다.

다만 실제 건축물의 층수를 계산할 때는 필로티 주차장처럼 별도의 산정 기준이 적용되는 경우도 있습니다.

따라서 특정 건물이 정확히 어떤 종류인지 확인해야 할 때는 외관만 보고 판단하기보다 건축물대장에 표시된 용도를 확인하는 것이 좋습니다.

여러 사람이 살면 모두 공동주택일까

공동주택이라는 이름 때문에 여러 사람이 함께 사는 건물은 모두 공동주택이라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 그렇지는 않습니다.

대표적인 예가 다가구주택입니다.

다가구주택은 한 건물 안에 여러 가구가 나누어 살 수 있도록 만든 주택이지만, 법적으로는 공동주택이 아니라 단독주택의 한 종류입니다.

주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 형태가 기본적인 기준입니다.

이 때문에 여러 가구가 살고 있다는 모습만 보면 다세대주택과 비슷해 보일 수 있습니다.

하지만 다가구주택과 다세대주택은 분류부터 다릅니다.

다가구주택은 단독주택에 포함되는 반면, 다세대주택은 여러 세대의 주택이 한 건물에 모여 있는 공동주택입니다.

쉽게 기억하면 다가구주택은 '여러 가구가 사는 단독주택', 다세대주택은 '여러 세대로 나뉜 공동주택'이라고 이해하면 됩니다.

또 사람이 실제로 거주하고 있는 건물이라고 해서 반드시 법적으로 주택으로 분류되는 것도 아닙니다.

오피스텔이나 일부 기숙사처럼 사람이 생활할 수 있지만 주택과는 별도로 구분되는 시설도 있습니다.

따라서 어떤 건물에 몇 명이 사는지만으로 주택의 종류를 판단하기보다는 그 건물이 법적으로 어떤 용도로 분류되어 있는지를 함께 살펴봐야 합니다.

공동주택에서 함께 사용하는 공간은 무엇일까

공동주택에서는 각 세대가 사용하는 집 안의 공간과 여러 사람이 함께 사용하는 공간을 구분할 수 있습니다.

아파트를 생각하면 이해하기 쉽습니다.

현관문 안쪽의 생활공간은 각 세대가 개별적으로 사용하지만 복도나 계단, 엘리베이터와 같은 공간은 여러 세대가 함께 이용합니다.

아파트 단지의 형태에 따라 주차장이나 관리시설, 놀이터와 같은 시설도 여러 입주자가 함께 이용하게 됩니다.

이처럼 공동주택은 독립된 세대의 생활공간과 공동으로 이용하는 부분이 함께 존재하기 때문에 관리나 유지보수에서도 단독주택과 다른 특징이 생깁니다.

앞으로 관리비, 공용부분, 전용면적과 같은 주거 용어를 이해할 때도 공동주택의 이러한 구조를 알아두면 도움이 됩니다.

공동주택을 이해하면 다음 주택 종류가 쉬워진다

공동주택은 하나의 특정한 모양을 가진 집을 뜻하는 것이 아닙니다.

아파트와 연립주택, 다세대주택을 묶는 더 큰 주택 분류입니다.

아파트는 5개 층 이상이라는 층수 기준이 중요하고, 연립주택과 다세대주택은 4개 층 이하라는 공통점이 있으면서 660㎡라는 면적 기준으로 다시 구분됩니다.

그리고 한 건물에 여러 사람이 산다는 이유만으로 공동주택이 되는 것은 아니기 때문에 다가구주택과 같은 단독주택과도 구별해야 합니다.

이 큰 구조를 먼저 알아두면 앞으로 각각의 주택 종류를 하나씩 살펴볼 때 훨씬 이해하기 쉬워집니다.

다음에는 우리에게 가장 익숙한 공동주택인 아파트가 정확히 어떤 주택인지 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.